Resumen de Principios de Tasación Inmobiliaria

## Introducción La tasación de terrenos estudia cómo determinar el valor económico de parcelas urbanas teniendo en cuenta medidas, forma, ubicación y entorno. En este material veremos conceptos básicos sobre la importancia del frente-fondo, coeficientes de medida, métodos comparativos basados en antecedentes y tablas tipo para homogeneizar valores. Se incorporan ejemplos prácticos y herramientas para aplicar en análisis de campo. > Definición: La tasación de terrenos es el proceso técnico para estimar el valor monetario de una parcela mediante el análisis de sus características físicas, jurídicas y de entorno. ## 1. Conceptos básicos ### 1.1 Uso principal de la tierra urbana - La función primordial de la tierra urbana es ser edificada. - Normas municipales (código de planeamiento y de edificación) condicionan qué y cómo construir. > Definición: Frente y fondo: el **frente** es la dimensión que limita con la vía pública; el **fondo** es la dimensión que se extiende hacia el interior de la parcela. ### 1.2 Por qué importa la relación frente-fondo - Influye en la posibilidad de subdivisión en locales comerciales o unidades habitacionales. - Determina la armonía o proporcionalidad del lote y, por tanto, su atractivo para distintas demandas. Did you know que la relación frente-fondo condiciona cuántos locales comerciales de 3 m de frente pueden instalarse y, por ende, el valor práctico del frente del lote? ## 2. Métodos comparativos y antecedentes ### 2.1 Métodos directos vs. indirectos (breve) - Métodos directos: valor por comparación con bienes similares (antecedentes). - Antecedentes deben ser representativos del universo de compradores: no considerar casos excéntricos. > Definición: Antecedentes o comparables: parcelas cuya característica y valor son conocidas y que sirven como referencia para valuar otra parcela. ### 2.2 Objetivos de construir una base de datos de parcelas - Determinar el carácter “ubicación” por curvas de valor en un mapa. - Pronosticar precios teniendo en cuenta las características más relevantes para compradores (medidas, frente-fondo, forma, ubicación en la manzana). ## 3. Historia práctica: Ley de Hoffman y Regla americana > Definición: Ley de Hoffman: regla práctica histórica que establece que dos tercios del valor de un lote corresponden a la mitad frentista y el tercio restante al fondo. > Definición: Regla americana (4-3-2-1): desde el frente hacia el fondo, las cuatro porciones valen 40%, 30%, 20% y 10% del valor total respectivamente. Aplicación: útiles para valorar locales en galerías o locales con circulación longitudinal donde el frente es claramente más valioso. ## 4. Coeficientes de medida y lote tipo ### 4.1 Concepto de coeficiente de medida - Es un número que pondera el valor de una parcela según su relación frente-fondo frente a un lote tipo de comparación. > Definición: Lote tipo de comparación: estándar utilizado para homogeneizar y comparar; en la tabla de Fitte y Cervini el lote tipo es $11\ \mathrm{m}$ de frente por $30\ \mathrm{m}$ de fondo con coeficiente $100$. > Definición: Valor unitario: $\$/\mathrm{m}^2$ del lote tipo en la zona considerada. ### 4.2 Tablas tipo y su uso - Tablas como las de Fitte y Cervini o la del Tribunal de Tasaciones de la Nación permiten convertir medidas a coeficientes que reflejan preferencia por ciertas proporciones. - En Buenos Aires, para áreas con alta densidad y régimen de Propiedad Horizontal se emplea la tabla del Tribunal; su lote tipo: $10\ \mathrm{m}$ x $30\ \mathrm{m}$ con coeficiente $1$. Tabla comparativa (ejemplo conceptual): | Tabla / Lote tipo | Frente (m) | Fondo (m) | Coeficiente tipo | |---|---:|---:|---:| | Fitte y Cervini | $11$ | $30$ | $100$ | | Tribunal de Tasaciones | $10$ | $30$ | $1$ | Uso: multiplicar el valor unitario del lote tipo por el coeficiente correspondiente para obtener el valor ajustado según medidas. ## 5. Ejemplo práctico: comparación de dos lotes contiguos Supongamos dos parcelas mediales en