Resumen de Fraccionamiento y Condominio en Urbanismo

## Introducción El ordenamiento urbano regula cómo se organiza, utiliza y transforma el territorio urbano para garantizar servicios, accesibilidad, seguridad y calidad de vida. Dentro de ese marco, el fraccionamiento es una modalidad concreta de ejecución de acciones urbanísticas que implica la división de un predio y la creación de vialidades y servicios básicos. > **Definición:** FRACCIONAMIENTO: Modalidad en la ejecución de una acción urbanística que tiene por objeto el uso o aprovechamiento de un área o predio, y que consiste en una división de predios en lotes o fracciones, que implique la apertura de una o más vías públicas con servicios de agua potable, drenaje sanitario, electrificación y vialidades, así como la previsión de equipamientos y espacio público. ## Conceptos clave desglosados ### ¿Qué comprende un fraccionamiento? - División del terreno en lotes o fracciones. - Apertura de una o más vías públicas. - Dotación de servicios: agua potable, drenaje sanitario, electrificación y vialidades. - Previsión de equipamientos y espacios públicos (parques, áreas recreativas, etc.). ### Objetivo del fraccionamiento - Ordenar el uso y aprovechamiento del suelo. - Asegurar la prestación de servicios básicos y la conectividad. - Generar condiciones para la vivienda, actividades económicas o turismo según el tipo. > **Definición:** TIPOS DE FRACCIONAMIENTO: Los fraccionamientos y conjuntos urbanos se clasifican en habitacionales, comerciales, industriales, turísticos, ecoturísticos, mixtos, funerarios, de salud y otros. ### Clasificación general (resumen) | Tipo | Uso predominante | Ejemplo de aplicación | |---|---:|---| | Habitacionales | Vivienda | Urbanizaciones residenciales con lotes y servicios | | Comerciales | Comercio y servicios | Centros comerciales con vialidades y estacionamientos | | Industriales | Actividad productiva | Parque industrial con infraestructura eléctrica y accesos para transporte pesado | | Turísticos | Hospedaje y recreación | Resort con vialidades internas y áreas de servicio | | Ecoturísticos | Turismo de naturaleza | Chalets y senderos con manejo ambiental controlado | | Mixtos | Usos combinados | Zona con comercios en planta baja y viviendas arriba | | Funerarios | Servicios fúnebres | Panteones con accesos y áreas verdes | | De salud | Equipamiento sanitario | Campus hospitalario con vialidades y estacionamientos | ### Fraccionamientos habitacionales: densidad y valor - Clasificación por densidad: - **Baja**: menos de veinticuatro viviendas por hectárea. - **Media**: de veinticuatro a sesenta viviendas por hectárea. - **Alta**: más de sesenta viviendas por hectárea. - Clasificación por valor: se determina conforme a normas federales aplicables. > **Regla importante:** En ningún caso se autorizarán conjuntos urbanos habitacionales para vivienda social mayores de noventa unidades individuales o de aprovechamiento exclusivo. Sólo podrán autorizarse conjuntos urbanos habitacionales mayores de noventa unidades de propiedad exclusiva o de aprovechamiento exclusivo siempre y cuando no sean para vivienda social. ## Procedimiento y requerimientos básicos (resumido) 1. Presentación del proyecto de fraccionamiento con plano de lotificación. 2. Incorporación de vías públicas con conexión a la vía exterior. 3. Proyecto de redes de servicios: agua potable, drenaje sanitario y electrificación. 4. Espacios públicos y equipamientos previstos en el plan. 5. Cumplimiento de densidades y límites para vivienda social según normativa. ### Ejemplo práctico Un desarrollador presenta un proyecto para convertir un predio de 10 hectáreas en un fraccionamiento habitacional de densidad media. Según la clasificación, la densidad media permite entre $24$ y $60$ viviendas por hectárea. Si se propone una densidad de $40$ viviendas/ha, el desarrollo total contendrá $40 \times 10 = 400$ viviendas. Si se reservan $50\%$ de las unidades para vivienda social, habría que verificar que ninguna mancha de conjunto habit