Podcast na Příprava a řízení stavebních projektů

Kapitoly

Častá chyba u zkoušky

Projektové práce a jejich cena

Náklady na umístění stavby (NUS)

Rezerva a provozní soubory

Majetek a další drobnosti

Celková cena a DPH

Položkový rozpočet

Druhy rozpočtů a podklady

Jak sestavit rozpočet

Propočet stavby

Životní cyklus stavby

Základní rozpočtové náklady

Předání staveniště

Harmonogram jako základ

Tři úrovně plánu

Pět klíčových otázek

Co je Ganttův diagram?

Zařízení staveniště

Typy zařízení staveniště

Závěrečné shrnutí

Přepis

Klára: Víte, co je ta jedna věc, která u zkoušky zkosí 80 % studentů, když přijde řeč na náklady stavby?

Petr: Řekl bych, že si myslí, že celková cena je jen součet cihel a práce dělníků.

Klára: Přesně tak! A právě tahle chyba vás může stát cenné body. Dnes vám ukážeme, jak se téhle pasti vyhnout a už nikdy na nic důležitého nezapomenout. Tohle je Studyfi Podcast.

Petr: Tak pojďme na to. První věc, která se do nákladů počítá ještě předtím, než se vůbec kopne do země, jsou náklady na projektové a průzkumné práce.

Klára: Takže to je všechno to papírování? Studie, projektová dokumentace…

Petr: Přesně. A nejen to. Patří sem i výběr dodavatele, autorský a technický dozor a v podstatě všechno až do dokončení stavby. Je to mozek celé operace.

Klára: A jak se taková práce mozku vypočítá?

Petr: Dobrá otázka. Buď podle hodinové sazby, nebo častěji procentem z celkových nákladů stavby. K tomu existují různé sazebníky, třeba Výkonový a honorářový řád, zkráceně VHŘ.

Klára: To zní… úředně. Jak to funguje?

Petr: Je to vlastně docela logické. Nejdřív stavbu zařadíš do takzvané honorářové zóny podle složitosti. Těch je pět, od jednoduché garáže po složitou nemocnici.

Klára: Aha, takže čím složitější stavba, tím vyšší zóna a tím víc procent si projektant naúčtuje.

Petr: Přesně tak! Z tabulky pak zjistíš procento, kterým vynásobíš celkové náklady stavby. A máš cenu za projektové práce. Jednotlivé fáze projektu, jako třeba studie nebo projekt pro stavební povolení, jsou pak zase procentem z téhle celkové ceny.

Klára: Dobře, projekt máme zaplacený. Co dál? Slyšela jsem o nákladech na umístění stavby, neboli NUS.

Petr: Správně, někdy se jim taky říká vedlejší rozpočtové náklady. Tohle jsou všechny ty věci, které souvisí s tím, KDE a JAK se staví.

Klára: Takže třeba zařízení staveniště? Buňky pro dělníky, oplocení, napojení na vodu a elektřinu?

Petr: Jistě. Ale patří sem i vlivy území. Stavíš v rušném centru města nebo v proluce? Bude to dražší. Pracuje se v mrazu nebo za extrémního horka? Zase náklady navíc.

Klára: To jsou takové ty neviditelné náklady, které můžou rozpočet pěkně potopit, že?

Petr: Přesně tak. Proto se cena stanovuje individuálně. Obvykle to bývá mezi 5 až 10 procenty z celkových nákladů. A platí tu nepřímá úměra – čím větší a dražší stavba, tím menší procento tyhle náklady tvoří.

Klára: Další položka na seznamu je rezerva. To je taková finanční pojistka, ne?

Petr: Přesně. Je to polštář na nepředvídatelné náklady. Nikdy nevíš, co se může stát. Třeba narazíš na archeologický nález nebo se objeví problém, se kterým projekt nepočítal.

Klára: A kolik taková rezerva bývá?

Petr: Záleží na složitosti. U novostaveb je to 4 až 10 %. Ale u rekonstrukcí, kde je riziko překvapení větší, to může být klidně 5 až 15 %. A u památek nebo podzemních staveb ještě víc.

Klára: A co jsou to ty provozní soubory? To zní jako něco z fabriky.

Petr: A taky to tak často je. Jsou to stroje a technologická zařízení, která jsou pevně zabudovaná do stavby. Třeba výrobní linky, montážní linky... Prostě srdce té budovy, pokud jde o technologii.

Klára: Dobře, takže máme projekt, zařízení staveniště, rezervu a technologii. Ale co takový ten běžný nábytek nebo počítače?

Petr: To spadá pod dvě různé kategorie. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy – to je dlouhodobý majetek dražší než 40 000 korun s životností přes rok, který není součástí stavby. A pak jsou náklady hrazené z provozních prostředků, což je ten drobný majetek. Právě ten nábytek do školy, počítače, vybavení tělocvičny.

Klára: Aha. A pak tu máme ještě nehmotný majetek, umělecká díla a ostatní náklady. To už jsou asi menší položky, že?

Petr: Většinou ano. Nehmotný majetek je hlavně nákup pozemku nebo existující stavby. Umělecká díla jsou… no, umělecká díla, pokud jsou součástí stavby. A ostatní náklady jsou takový pytel na všechno ostatní – poplatky úřadům, pojištění stavby, úroky z úvěru. Většinou kolem 2 % z celkových nákladů.

Klára: Takže když tohle všechno sečtu... mám konečnou cenu?

Petr: Skoro! A tady je ten klíčový bod, kde se často chybuje. Všechny tyhle náklady se počítají bez DPH.

Klára: Takže na úplný konec vezmu ten obrovský součet a na něj ještě připočítám daň z přidané hodnoty? Základní sazba je tuším 21 %.

Petr: Přesně tak! Až po přičtení DPH máš finální, celkové náklady na pořízení stavby. A to je ta částka, kterou musí investor reálně zaplatit.

Klára: Perfektní. Teď už chápeme ten velký obrázek, ten takzvaný propočet. Ale co když potřebujeme znát cenu do detailu? Třeba pro výběrové řízení.

Petr: Pak přichází na řadu položkový rozpočet. Ten už rozebírá stavbu na jednotlivé cihly, pokud to trochu přeženu. Zpracovává se pro každý stavební objekt zvlášť a obsahuje ceny jednotlivých prací.

Klára: A ty práce se nějak dělí?

Petr: Ano, na tři hlavní skupiny. HSV – hlavní stavební výroba, což jsou ty základní věci jako základy, zdivo, stropy. Pak PSV – přidružená stavební výroba, kam patří třeba instalace, omítky, podlahy. A nakonec M – montáže, což jsou různé technologické montáže.

Klára: Existuje víc druhů těch položkových rozpočtů?

Petr: V zásadě dva hlavní. První je kontrolní rozpočet. Ten si nechává zpracovat investor, aby věděl, kolik by stavba měla reálně stát. Používají se k tomu směrné ceny z databází, jako je ÚRS nebo RTS.

Klára: A ten druhý?

Petr: To je nabídkový rozpočet. Ten naopak zpracovává stavební firma, která se uchází o zakázku. Firma dostane od investora projekt a takzvaný výkaz výměr – soupis všech prací a jejich množství.

Klára: A firma si to ocení sama a snaží se být co nejlevnější, aby vyhrála, že?

Petr: Přesně. Často používají vlastní, nižší ceny, ale pořád musí pokrýt své náklady a mít nějaký zisk. Nejde o charitu.

Klára: Dobře, a kdybych si to chtěla zkusit, jaký je postup sestavení takového rozpočtu ve zkratce?

Petr: Je to pět jednoduchých kroků. Zaprvé, sestavíš výkaz výměr z projektové dokumentace. To je ten soupis prací a množství.

Klára: Rozumím.

Petr: Zadruhé, najdeš si k jednotlivým pracím jednotkové ceny v katalozích nebo softwaru. Zatřetí, vynásobíš množství cenou. Začtvrté, uděláš rekapitulaci. A zapáté, vytvoříš krycí list a připočteš vedlejší náklady, o kterých jsme mluvili na začátku. A je to.

Klára: Zní to vlastně docela systematicky. Děkuji, Petře! Takže teď už víme, co všechno se skrývá v ceně stavby. Příště se podíváme blíže na samotnou kalkulaci nákladů.

Petr: Přesně tak, Kláro. A než se pustíme do té detailní kalkulace, musíme si projít něco, čemu se říká stavební příprava. Bez ní se totiž žádná stavba neobejde.

Klára: Stavební příprava... to zní jako hodně plánování a papírování ještě před prvním kopnutím do země, že?

Petr: Trefa. A úplně na začátku toho všeho stojí propočet stavby. Je to v podstatě první, hodně hrubý odhad, kolik to celé bude stát. Investor přece musí vědět, jestli na to vůbec má, nebo kde sežene peníze.

Klára: Takže to je to číslo, které potřebuje, aby si mohl třeba zařídit financování?

Petr: Přesně. Slouží mu to k posouzení, jestli je jeho záměr vůbec reálný. Často se to dělá porovnáním s podobnými, už postavenými domy. Nebo se jednoduše vezmou předběžné ceny od dodavatelů.

Klára: Dobře, to dává smysl. Takže mám první odhad ceny.

Petr: Ale pozor, a to je důležité — nemyslíme jen na náklady na samotné postavení. Správně bychom se měli dívat na náklady celého životního cyklu stavby.

Klára: Životního cyklu? To jako od narození až po... demolici?

Petr: V podstatě ano! Jsou to čtyři hlavní fáze. První je předinvestiční — to je to plánování a propočty. Druhá je investiční — to je samotná stavba. Třetí je provozní — tedy bydlení, topení, údržba, opravy...

Klára: ...a ta trvá nejdéle a taky něco stojí.

Petr: Přesně tak. A poslední je fáze likvidační. Tedy když dům doslouží a je potřeba ho zbourat a pozemek uklidit. To všechno jsou náklady, se kterými se musí počítat.

Klára: Páni, to je komplexnější, než jsem si myslela. Vraťme se ale k tomu propočtu. Jak se konkrétně počítá?

Petr: Dělí se to na jednotlivé stavební objekty. Pro každý z nich spočítáme takzvané Základní rozpočtové náklady, zkráceně ZRN.

Klára: Jeden dům, to je jeden stavební objekt, ne?

Petr: Může být. Ale taky to může být garáž, plot, přípojka... každý tento objekt má svoje ZRN. A dohromady pak tvoří celkovou cenu.

Klára: A jak se to ZRN vypočítá?

Petr: Je to vlastně docela jednoduché. Vynásobíš počet měrných jednotek cenou za jednu měrnou jednotku. U domu to bývá nejčastěji obestavěný prostor v metrech krychlových. U parkoviště zase metry čtvereční.

Klára: Aha. Takže potřebuju vědět, jak velký dům chci, a kolik stojí jeden 'krychlový metr' takového domu.

Petr: Přesně tak. A k tomu nám slouží technické podklady, jako je studie stavby, a pak různé třídící systémy. Třeba Jednotná klasifikace stavebních objektů, neboli JKSO.

Klára: JKSO... zní to jako nějaký tajný kód.

Petr: Trochu. Můžeš si to představit jako obrovskou kuchařku, kde každá stavba — od rodinného domu po školu — má své unikátní číslo a typickou cenu za měrnou jednotku. Díky tomu můžeme rychle odhadnout náklady.

Klára: Rozumím. Takže máme propočet, máme zajištěné finance, projekt... co dál?

Petr: Pak přichází na řadu jeden velmi důležitý formální krok — předání a převzetí staveniště. Investor, tedy objednatel, ho oficiálně předá zhotoviteli, tedy stavební firmě.

Klára: Takže mu dá klíče od pozemku a popřeje hodně štěstí?

Petr: Skoro. Sepíše se o tom zápis, většinou přímo do stavebního deníku. Podpisem toho zápisu dodavatel přebírá plnou odpovědnost za všechno, co se na staveništi stane.

Klára: Aha, takže od té chvíle je to jeho hřiště a jeho zodpovědnost. To dává smysl.

Petr: Přesně tak. A to je základní kámen pro to, aby mohly začít samotné práce. O kterých si ale povíme zase příště, třeba se zaměříme na harmonogram.

Klára: Tak to je skvělý závěr pro příště! Harmnogram zní jako něco, co bychom rozhodně měli probrat. Přiznám se, že si pod tím představím jen nějakou složitou tabulku plnou čar.

Petr: To je častá představa, ale ve skutečnosti je to náš nejlepší kamarád. Plánování je totiž naprostý základ úspěchu. Pro řízení jakékoliv stavby jsou klíčové tři procesy: plánování času, plánování zdrojů a nákladů, a pak samotné operativní řízení.

Klára: Takže čas, peníze a lidi. Klasická trojčlenka, která platí asi všude, že?

Petr: Přesně tak. Dobrý plán ti ukáže, jak splnit cíle projektu. A to včas, v požadované kvalitě a v rámci rozpočtu. Je to taková kuchařka pro stavbu. Poskytuje základ pro koordinaci a řízení.

Klára: A předpokládám, že se ta kuchařka během „vaření“ občas mění.

Petr: Neustále! Plán je živý dokument. V průběhu stavby ho musíš neustále aktualizovat a přizpůsobovat. Proto je tu jedno zlaté pravidlo: plánuj jen tak podrobně, jak je to nutné, a tak hrubě, jak je to možné. Jinak by ses z toho zbláznil.

Klára: To dává smysl. Nezabřednout do detailů, které se stejně desetkrát změní. Existují nějaké různé úrovně toho plánování?

Petr: Ano, v zásadě pracujeme se třemi. Zaprvé, je tu dlouhodobý, strategický plán. Ten je na celé období projektu, díváme se na to v měsících nebo čtvrtletích a řešíme hlavně finance.

Klára: Takový ten pohled z letadla.

Petr: Přesně. Potom je střednědobý, taktický plán. Tam už plánujeme jednotlivé etapy, třeba na týdny dopředu. A tady už kromě financí řešíme i materiál, lidi a stroje.

Klára: A ta poslední úroveň bude asi ta nejpodrobnější, že?

Petr: Jistě. To je krátkodobý, operativní plán. Ten se dělá na dny a řeší konkrétní činnosti do posledního šroubku. Tady už musíš vědět přesnou spotřebu materiálu, kolik lidí na to potřebuješ... prostě všechno.

Klára: Takže strategický, taktický a operativní. To zní logicky. A jak se takový plán vůbec tvoří? Kde začít?

Petr: Víš, celé plánování není nic jiného, než odpověď na pět jednoduchých otázek ve správném pořadí.

Klára: Pět otázek? Tak to zní skoro až moc jednoduše. Sem s nimi!

Petr: Tak poslouchej. Zaprvé: Co? Musíš přesně vědět, co se má udělat. Zadruhé: Jak? Stanovit postup. Zatřetí: Kdo? Kdo tu práci provede. Začtvrté: Kdy? Správné načasování každého kroku. A nakonec ta nejdůležitější otázka...

Klára: Za kolik! Samozřejmě.

Petr: Přesně! Jaké budou náklady. Když si poctivě odpovíš na těhle pět otázek, máš základ pro skvělý časový plán. Metod je pak celá řada, od jednoduché termínové listiny až po složité síťové grafy.

Klára: A ten harmonogram, o kterém jsi mluvil, ten spadá kam?

Petr: Harmonogram, nebo taky Ganttův diagram, je asi nejpoužívanější a nejpřehlednější metoda. Je to v podstatě seznam činností a k nim jsou na časové ose přiřazené úsečky, které značí začátek a konec.

Klára: Aha, takže vidím všechny úkoly pod sebou a hned vím, jak dlouho mají trvat a kdy se mají dít. To je super pro vizuální představu.

Petr: Přesně tak. Je to skvělé pro jednoduché stavby, protože je to přehledné a snadno se v tom kontroluje plnění termínů. Můžeš k tomu přiřadit i zdroje a náklady a hned vidíš, kolik čeho budeš kdy potřebovat.

Klára: Zní to dokonale. Má to nějaké nevýhody?

Petr: Má. Z Ganttova diagramu často není na první pohled zřejmé, jak na sebe jednotlivé činnosti navazují. A taky nepoznáš, která činnost je kritická pro dodržení celého termínu stavby.

Klára: Rozumím. Takže máme plán, víme, co a kdy dělat. Ale... kam to všechno dáme? Co samotné staveniště? To se taky musí nějak naplánovat, ne?

Petr: Rozhodně. Staveniště je místo, kde se stavba realizuje. A jeho uspořádání, takzvané zařízení staveniště, je celá věda. Musí být uspořádané tak, aby se dalo pracovat řádně a hlavně bezpečně.

Klára: A aby to neobtěžovalo sousedy, předpokládám.

Petr: To je zásadní. Nesmíš ohrožovat nebo nadměrně zatěžovat okolí – hlukem, prachem, otřesy. A samozřejmě nesmíš znečišťovat cesty nebo omezovat přístup k okolním domům.

Klára: A jak se takové zařízení staveniště organizuje? Je to po celou dobu stejné?

Petr: Vůbec ne. Rozsah se mění podle toho, v jaké fázi stavba zrovna je. Na začátku potřebuješ jiné plochy a skládky než třeba před dokončením. Proto se to plánuje a zakresluje v etapách.

Klára: Co všechno do takového zařízení staveniště patří? Kromě samotné stavby samozřejmě.

Petr: Je toho spousta. Musíš zajistit napojení na elektřinu a vodu, odvodnění, cesty po staveništi, sklady materiálu, oplocení... a samozřejmě provozní a sociální zařízení pro pracovníky.

Klára: Takže kanceláře, šatny, toalety... Nejdůležitější stavby na celé stavbě!

Petr: Bez nich by to nešlo! Ta zařízení dělíme podle několika kritérií. Podle účelu jsou sociální, provozní a výrobní – jako třeba malá betonárna přímo na místě.

Klára: A další kritéria?

Petr: Pak je dělíme podle způsobu užívání na vlastní, pro jednoho dodavatele, a společné, které využívá víc firem. To společné samozřejmě šetří náklady. A nakonec podle typu – můžeme využít stávající budovy, postavit trvalé objekty, které tam zůstanou, nebo použít dočasné, jako jsou kontejnery a buňky, které po stavbě zmizí.

Klára: Páni. Od jednoduchého předání staveniště jsme se dostali až po plánování kanceláří a skladů. Je neuvěřitelné, na co všechno se musí myslet ještě předtím, než se vůbec kopne do země.

Petr: Je to tak. Ale jakmile máš dobrý plán, máš půlku bitvy vyhranou. Správné plánování ti ušetří čas, peníze a hlavně nervy.

Klára: Tak to si vezmeme k srdci. Dnes jsme probrali předání staveniště a hlavně důležitost plánování, od strategické úrovně až po denní harmonogramy a zařízení staveniště. Petře, moc ti děkuju za další kupu užitečných informací.

Petr: Rádo se stalo, Kláro. A doufám, že i pro naše posluchače to bylo přínosné.

Klára: O tom nepochybuji. Pro dnešek je to od nás vše. Mějte se krásně a slyšíme se zase příště u dalšího dílu Studyfi Podcastu.

Petr: Na slyšenou!